وثیقه در قراردادهای بانکی

وثیقه در قراردادهای بانکی ، ازجمله شیوه های رایج بانکها جهت دریافت وثیقه در قراردادهای بانکی جهت وثوق و اطمینان از باز پرداخت وام و تسهیلات اعطایی ،تنظیم قرارداد رهنی و اخذ اسناد تجاری است که می تواند از سوی وام گیرنده یا شخص ثالث باشد.در ادامه ابتدائا به بحث چگونگی استفاده بانکها از سند رهنی و سپس اسناد تجاری به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی می پردازیم.

وثیقه در قراردادهای بانکی

وثایق مورد قبول بانکها در قرادادهای بانکی

وثایق بانکی می تواند شامل:

• اموال منقول(همچون ضمانت نامه های بانکی، سپرده ها،اوراق مشارکت وسهام پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار)
• اموال غیرمنقول (همچون املاک مسکونی،اداری وتجاری)
• اسناد تجاری (همچون چک وسفته وبرات)  باشد.

رهن به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی

در قراردادهای خرید فروش ملک یا قرارداد پیش فروش آپارتمان گاها ممکن است مال موضوع قرارداد سابقا در رهن بانک به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی بابت طلب(وام) قرار گیرد که می تواند از سوی وام گیرنده یا شخص ثالث باشد.

توثیق مازاد ارزش ملک

آیا وثیقه گذاشتن ملک مورد رهن به صورت مشترک با سایر بانکها امکانپذیر است؟

درپاسخ بایدگفت توثیق مازاد بر ارزش ملک که در رهن مشترک بانکها است پس از ارزیابی و بررسی مجدد توسط بانک امکانپذیر است البته مشروط به اخذ موافقت بانکی که ابتدائا ملک را در رهن گرفته و مبنی بر اینکه هرگاه هر یک از تسهیلات دریافتی نزد هر یک از بانکها معوق شود کلیه بدهی های دو سند رهنی تبدیل به دین حال شود و یکجا اجراییه صادر شود.

موافقت با رهن مازاد ارزش وثیقه که در رهن بانک است به سود بانکهای دیگر به شرط حفظ کلیه حقوق بانکی که ابتدائا ملک را در رهن گرفته و مشروط به اینکه تسهیلات هیچ گونه بدهی معوق نداشته باشد بلااشکال است.

اتمام مسولیت و تعهدات قرارداد رهنی

باتوجه به تسویه تعهدات وام گیرنده و با توجه به خصوصیات ذاتی عقد رهن در تبعیت از قرارداد اصلی با پایان یافتن قراداد اولیه ، تعهدات قرارداد رهنی هم خاتمه میابد وخوانده یعنی بانک مکلف به فک رهن می گردد لیکن با پایان یافتن تعهدات وام گیرنده مسولیت و تعهدات او در قرارداد نیز ازبین می رود.

وثیقه در قراردادهای بانکی

استنکاف بانک از فک رهن بعد از تسویه تسهیلات

بعد از تسویه تسهیلات چنانچه بانک و دایره حقوقی بانک جهت فک رهن همکاری ننمایند و از آزادسازی وثیقه استنکاف نماید راهن باید جهت پیگیری عدم همکاری بانک به دادگاهی که ملک مورد رهن در آنجا است مراجعه نماید اما دقت داشته باشید این نوع معاملات باید در کمال دقت و آگاهی انجام گیرد چرا که فروشنده ممکن است ملک را به چندین نفر از طریق قولنامه بفروشد پس لازم است یک چنین معامله ای تحت نظارت شخص آگاه به مسائل حقوقی و با استفاده از دانش و تجارب وی انجام دهید تا دچار حواشی ناشی از مسائل حقوقی نشوید.

وثیقه در قراردادهای بانکی

تمدید مدت قراردادهای رهنی مورد وثیقه بانک در صورت تجدید تسهیلات

در مواردی که به هر دلیل قرارداد بانکی تمدید شده یا با استمهال آن مطابق مقررات قانونی موافقت می گردد ضرورت دارد سند رهنی تمدید گردد یا سند رهنی متمم تنظیم شود در این صورت بانک پیش نویس سند رهنی را به دفتر اسناد رسمی که ملک رهنی قبلی در آن تنظیم شده اعلام می دارد تا به عنوان سند متمم رهنی اقدام نماید.

تمدید مدت قراردادهای رهنی در زمان تجدید تسهیلات یا پرداخت تسهیلات جدید، بایستی به موجب یک اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی و حداقل تا سررسید تسهیلات جدید تمدید گردد در خصوص ارائه مال مرهونه از سوی اشخاص ثالث به عنوان وثیقه در قرادادهای بانکی ، اقرارنامه باید از سوی مالک نیز امضاء گردد.

برای انتقال مال به خریدار،با تمدید مدت قراداد رهنی پس از اتمام اقساط،چنانچه در مبایعه نامه قید مدت شده باشد خریدار می تواند با اتمام مدت تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی با الزام به فک رهن به طرفیت خریدار و بانک مطرح نماید در غیر اینصورت بنا به شرایطی میتواند معامله خود با فروشنده ملک رهنی فسخ نماید.

وثیقه در قراردادهای بانکی

ابطال سند در رهن بانک

چنانچه اخذ سند رهنی قبل از انعقاد قراردادهای بانکی صورت گیرد و هیچ گونه دینی ایجاد نشده باشد بفرض سند رهنی درتاریخ 1399|2|2 باشد و قرارداد تسهیلاتی درتاریخ 1399|6|6 منعقد شده باشد می توان ابطال قرارداد رهنی را به دلیل تقدم رهن بر قرارداد تسهیلاتی بانک را تقاضا نمود.

با تجدید قراردادهای تسهیلاتی بانکها تسهیلات سابق تسویه می گردد و برای تسهیلات جدید باید سند رهنی متمم تنظیم گردد،در صورتی که بانک همان سند رهنی سابق را برای تسهیلات جدید لحاظ نماید و از فک رهن ملک سابق و تنظیم سند رهنی جدید استنکاف نماید تخلف بانکی محسوب شده و می توان ابطال سند رهنی را تقاضا نمود

وثیقه در قراردادهای بانکی

وضعیت فروش ملک در رهن بانک قبل از تسویه تسهیلات

درپاسخ به این سوال که آیا قبل از تسویه تسهیلات خرید یا فروش ملک در رهن بانک امکانپذیر است باید گفت جهت فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد خریدار ابتدا می بایست درخواست فک رهن را مطرح نماید چرا که تا زمانی که ملک از رهن آزاد نشود سند به نام خریدار جدید منتقل نمی گردد.

چنین معامله ای(فروش ملک)معمولا از طریق وکالت و به صورت قولنامه ای انجام می گردد و در آن فروشنده شخص خریدار را وکیل قرار می دهد تا هر زمان اقساط وام تسویه شد خریدار بتواند ملک را به نام خود درآورد چنین معامله ای باید با رضایت و اطلاع بانک(مرتهن)صورت گیرد چرا که خرید و فروش بدون‌ فک رهن طبق قانون مخالف ‌منافع بانک است.

چنانچه در فاصله فروش با قولنامه(بیع قطعی) تا ختم تسویه تسهیلات،فروشنده فوت نماید وکالتنامه داده شده منحل می گردد در این وضعیت خریدار با توجه به عدم اعتبار وکالتنامه در اثر فوت موکل یعنی فروشنده می بایست به وراث فروشنده مراجعه وسپس ملک را به نام بزند در صورت استنکاف وراث از حضور در دفترخانه از طریق مراجع قضایی اقدام نماید در این صورت دادگاه وراث را ملزم به انجام تشریفات خواهد نمود.

اخذ وجه التزام در قرارداد رهنی

در قرادادهای تسهیلاتی، بانکها جهت تضمین باز پرداخت اقساط اقدام به اخد وثیقه (تنظیم سندرهنی)می نمایند و از طرفی در قرارداد مبلغی به عنوان وجه التزام جهت تخلف وام گیرنده را در نظر می گیرند.چنانچه وام گیرنده برخلاف تعهدات خود نسبت به پرداخت اقساط وام اقدام ننماید بانک می تواند از طریق صدور اجراییه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست نماید .

اما اگر بدهکار ظرف10روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بانک اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مورد معامله و قطعیت آن حداکثر مدت 2ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مال با برگذاری مزایده نسبت به وصول مطالبات بانک مرتهن اقدام و مازاد را به راهن وام گیرنده مسترد می نماید.

وثیقه در قراردادهای بانکی

 نحوه آزاد کردن سند ملک در رهن بانک بدون نیاز به تسویه تسهیلات

نقل و انتقال ملکی که در رهن بانک است ممکن نیست مگر بعد از تسویه کامل تسهیلات یا توافق بانک و از آنجا که این عمل مخالف منافع بانک است مسلما به خرید و فروش ملکی که بابت وثیقه در رهن گرفته رضایت نمی دهد.

در مواردی که امکان تسویه کامل تسهیلات برای افراد مقدور نباشد می توانند با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج نمودن ملک از رهن نمایند.تعویض وثیقه می تواند به دو طریق باشد:

روش اول:اینکه خود خریدار ملک رهنی، سند دیگری رامعرفی نماید (بعداز دریافت تسهیلات مالکیت می بایست به او منتقل شده باشد)

روش دوم : اینکه متقاضی فک رهن سند دیگری درحال حاضر ندارد و سند ملک شخص دیگری به جایگزینی معرفی می نماید.در این مورد تعویض به صورت موقت به مدت 6ماه تا1سال پذیرفته می شود تا در این فاصله فرد بتواند ملک تحت مالکیت خود را معرفی نماید.

با انتقال تسهیلات به خریدار یا ملک دیگر بانک اقدام به تعویض وثیقه و پذیرش وثیقه جدید می نماید سپس وثیقه قبلی به فرد عودت داده می شود و سند ملک آزاد و به تبع آن خریدار می تواند جهت تنظیم سندرسمی و انتقال ملک به خود اقدام نماید.

وثیقه در قراردادهای بانکی

اسناد تجاری به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی

اسناد بر خلاف اموال بیشتر جنبه توثیقی و تضمینی دارند.

در اسناد تجاری توثیقی(همچون چک ، سفته و برات) هر گاه متعهد از تعهد خود تخلف نماید بانک اعطا کننده تسهیلات می تواند علیه صادر کننده و ضامنین اسناد توثیقی نسبت به دریافت اصل وثیقه و خسارت تاخیر اقدام نماید.درحال حاضر در بانک های تجاری ایران برای اخذ وثیقه از دو نوع سند استفاده می شود.

• سند رسمی لازم الاجرا (مانند سندرسمی رهنی وسند تخصیص تسهیلات و اسنادرسمی ذمه ای) مرجع صدور اجراییه برای این گونه اسناد دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند است.

• سند درحکم سند لازم الاجرا (مانند چک و قرارداد های داخلی بانکها) اینگونه قراردادها چون در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمی گردند لذا قانونا صدور اجراییه به استناد قراردادهای بانکی در حیطه اختیارات اجرای ثبت محل تنظیم کننده قراداد است.طبق مواد 183 تا 193 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا چک قابلیت صدور اجراییه در اجرای ثبت را دارد اما سفته بدون رسیدگی قضایی وصدور حکم ازدادگاه قابلیت صدور اجراییه را ندارد.

وثیقه در قراردادهای بانکی

نحوه اقدام علیه صادرکننده اسناد تجاری

در صورت تخلف وام گیرنده از قرارداد اصلی ،بانکها به پشتوانه اسناد تجاری توثیقی می توانند از طریق اداره اجرای مفاد اسناد رسمی و دادگاههای عمومی حقوقی علیه وام گیرنده وضامنین اقدام نمایند.

نحوه اقدام بانکها برای وصول مطالبات اسنادی از طریق اداره اجرای مفاد اسناد رسمی

اسناد تجاری نیز مانند اسناد رهنی قابلیت صدور اجرائیه را دارند طی آن بانکها اقدام به ممنوع الخروج کردن متعهدین اسناد تجارتی می نمایند یا توقیف و مزایده اموال آنها را تامیزان بدهی را تقاضا می نمایند. اما طبق تبصره 2ماده 158آیین نامه اجرا مفاد اسناد رسمی، اگر بدهکار قبل از تنظیم و امضا صورت مجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود نماید نصف حق الاجرا وصول می شود.

همچنین بنا به ماده126آیین نامه اجرا چنانچه بانک(دارنده وثیقه)قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد درصورت تقاضا به نسبت طلب،ازمال مورد مزایده به بانک واگذار می گردد.

وثیقه در قراردادهای بانکی

نحوه اقدام ازطریق دادگاه حقوقی

برای اقدام جهت وصول مطالبات معوق بانکی دراین مرحله نیاز به اقامه دعوا و تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت بدهکاروظهرنویسان سند تجارتی به عنوان ضامنین سند ازسوی بانک می باشد که دادگاه با بررسی موضوع حکم به پرداخت اصل مبلغ سند تجاری توثیقی وخسارت تاخیروهزینه دادرسی صادر می نمایند.

درصورت ضرورت حکم جلب صادر میگردد تا درصورت عدم پرداخت وتقسیط ،بدهکارحبس گردد.بدیهی است باعنایت به سهولت صدور اجراییه در اجرای ثبت و نداشتن هیچ گونه هزینه اولیه برای بستانکار،بهتر است از تقدیم دادخواست ضررو زیان صرفنظر و به اجرای ثبت مراجعه نمود.

نحوه اجرای اجراییه

به اجرا گذاشتن وثایق بدهکاران اسناد توثیقی مطابق آیین نامه نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تابع تشریفات و مقرراتی همچون ارزیابی اسناد توثیقی، ابلاغ اجراییه و…است.

بنا به ماده  8قانون اصلاح برخی ازمواد قانون ثبت تا قبل از مزایده و از تاریخ درخواست مشتری، بانکها حق جریمه و اخذ سود اضافی از بدهکارن را ندارند در صورت عدم درخواست مشتری ،بانک موظف است در چهارچوب مقررات مربوطه سه مرحله اخطاریه برای تعیین تکلیف مطالبات به مشتری ابلاغ نماید در صورت عدم پرداخت ،اسناد قابل مطالبه و وصول هستند و کلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند براساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور اجراییه و وصول مطالبات بانک طبق مقررات این قانون اقدام نمایند.

وثیقه در قراردادهای بانکی

پرسش و پاسخ های حقوقی در خصوص وثیقه در قراردادهای بانکی

بابت اخذ تسهیلات سندی را در رهن بانک گذاشتم که پس از تسویه تسهیلات متعاقبا تسهیلات جدید اخذ کردم اما بانک بدون فک رهن ازسند رهنی سابقم همان سند را برای تسهیلات دوم اختصاص داده آیا می توانم دعوای ابطال سند رهنی را تقاضا کنم؟

در اینجا با توجه به اینکه دین به معنای واقعی واقع نشده وفق ماده691قانون مدنی رهن صحیح نیست اما دعوای ابطال سند رهنی هم در این مورد صحیح نیست بلکه باید الزام بانک را به فک رهن به لحاظ برائت ذمه شما (تسویه تسهیلاتی دریافتی) را تقاضا نمایید چرا که سند رهنی در زمان وقوع آن به نحو صحیح واقع گردیده و درخواست بطلان آن صحیح نیست.

وثیقه در قراردادهای بانکی

برای دعوای الزام بانک به فک رهن چقدر باید هزینه دادرسی بپردازم؟

در صورتی که پس از تسویه کامل تسهیلات بانک ازفک رهن استنکاف نماید می توانید بامراجعه به دادگاه حقوقی باپرداخت هزینه دادرسی معادل 3ونیم درصد قیمت منطقه ای ملک را تقاضا نمائید.

همکاربنده بابت تامین منابع مالی خود از بانک تسهیلات دریافت کرده وبنده به عنوان ضامن سندرهنی به بانک ارائه دادم حال باتوجه به تخلف وام گیرنده باتوجه به شرط وجه التزامی که تعیین شده آیا بانک نسبت به اخذوجه التزام ازمحل سندرهنی می تواند اقدام نماید؟

خیر باوجود سندرهنی بانک ازتاریخ تخلف وام گیرنده حقی نسبت به شرط وجه التزام قراردادی ندارد بدلیل اینکه سندرهنی صرفا درراستای ایفای تعهدات قراردادی است.

وثیقه در قراردادهای بانکی

اینجانب بابت تامین منابع مالی کارگاهم با سپردن سند رهنی از بانک تسهیلات دریافت کردم وپس از تسویه تسهیلات مجددا تسهیلات گرفتم اما بانک از درخواست فک رهن امتناع می نماید و همان سند رهنی سابق را برای تسهیلات جدید لحاظ نموده آیا می توان علیه بانک اقدام نمود؟در صورت مثبت بودن پاسخ، به چه عنوانی باید باشد؟

با اعطای تسهیلات جدید و تسویه تسهیلات سابق ضرورت داردکه سندرهنی تمدید گردد یاسندرهنی متمم تنظیم گردد دراین صورت بانک مراتب پیش نویس آن رابه دفتر اسناد رسمی محل تنظیم کننده سند رهنی سابق اعلام می نماید تا به عنوان سند متمم رهنی اقدام گردد و ایرادی بر آن نیست اما در صورتی که سند رهنی سابق بابت تسهیلات جدید لحاظ گردد و بانک از درخواست فک سند رهنی سابق و تنظیم سند رهنی جدید امتناع نماید در این صورت تخلف بانک محرز و شما می توانید دعوای ابطال سندرهنی را به لحاظ تقدم بر قرارداد اعطای تسهیلات بانکی را از دادگاه حقوقی تقاضا نمایید.

وثیقه در قراردادهای بانکی

بنده به عنوان ضامن ضمانت نامه بانکی همکارم،چکی را ارائه دادم و شخصی که ضمانت نامه در وجه او صادر شده،ضمانت نامه را به اجرا گذاشت که همکارم ازپرداخت مبلغ ضمانت نامه به بانک خودداری می کند و بانک چک بنده را برگشت زده است چه اقدامی میتوانم انجام بدم؟

در صورت عدم پرداخت مبلغ ضمانت نامه ازسوی بدهکار اصلی ،شما به عنوان ضامن مسول پرداخت می باشید وبانک درصورت استنکاف بدهکاراصلی ازپرداخت بدهی،می تواند علیه شما به عنوان ضامن ضمانت نامه اقدام نماید اماشما پس ازپرداخت بدهی می توانیدعلیه شخصی که از او ضمانت نموده اید در دادگاه حقوقی طرح دعوا نمایید.

وثیقه در قراردادهای بانکی

با توجه به این که بانک می تواند به محض حال شدن دین ، طلب خود را از محل سند رهنی که به بانک سپرده ام دریافت نماید ولی با اهمال و سهل انگاری در این راستا اقدامی برای وصول طلب خود از محل سند رهنی نمی نماید این وضعیت موجب تضییع حقوق بنده می گردد و رفته رفته طلبم به میزان سند رهنی میرسد راهکار قانونی چیست؟

چنانچه بانک نسبت به وصول طلب خود از محل وثیقه یا سند رهنی اهمال نماید ممکن است با سپری شدن مدت طولانی ،ارزش کل وثیقه در قبال بدهی وام گیرنده با احتساب مبلغ وجه التزام در قبال بدهی وام گیرنده مستهلک گردد و موجب تضییع حقوق وام گیرنده شود.در این راستا شما می توانید به دادگاه عمومی حقوقی محلی که مال مورد وثیقه(ملک رهنی)در آنجا قرار دارد مراجعه و با دادخواست با عنوان ایفای ناروا (بانک)اقامه دعوا نماید. چنانچه ضامن به جای وام گیرنده اقدام به سپردن وثیقه نماید و ملک خود را در رهن بانک قرار دهد در صورت قصور وام گیرنده از باز پرداخت اقساط خود،کل مبلغ وجه التزام از ملک مورد رهن محاسبه می گردد.

وثیقه در قراردادهای بانکی

اگربانک دراین راستا تقاضای صدور اجراییه داده باشد چگونه است؟

چنانچه بانک تقاضای صدور اجراییه نموده باشدحتی اگر بر فرض سند رهنی مسئولیت تعهدات مدیون را بر عهده داشته باشد و بانک مستحق مطالبه از سند رهنی باشد باز اجراییه موضوع خواسته به جهت اینکه به میزان بیشتر از  بدهی وام گیرنده است،مصداق دارا شدن بلا جهت می گردد و اجراییه باطل می گردد.

وثیقه در قراردادهای بانکی

من به ضمانت برادرم چکی را به عنوان وثیقه بانکی جهت باز پرداخت تسهیلات ظهر نویسی کردم اما برادرم به تعهدش عمل نکرده اقدام بانک به چه نحو است؟

بانک به عنوان کسی که تعهد به نفع اوشده است ازاسناد تجارتی توثیقی به عنوان وسیله اجرای تعهد استفاده می نماید لذا هم صادر کننده (برادرشما)و هم شخص شما به عنوان ضامن متضامنا مسئول پرداخت اصل مبلغ اسناد توثیقی (در اینجا چک)و خسارت تاخیر تادیه می باشید.

مطالعه بیشتر اعتبارات اسنادی LC

شما در حال مطالعه وثیقه در قراردادهای بانکی بودید .