نحوه درخواست تخلیه محل سرقفلی

نحوه درخواست تخلیه محل سرقفلی ،برای گرفتن حکم تخلیه مغازه ، ابتدا طرفین دعوا به دادگاه دعوت شده و پس از جلسات رسیدگی دادگاه و بررسی وضع حق کسب و سرقفلی در صورت صدور حکم تخلیه محل سرقفلی ، اگر همچنان مستاجر به رای صادر شده اعتراض داشته باشد ، به مدت 20 روز میتواند درخواست تجدید نظر بدهد .

بعد از این مدت ، رای و حکم تخلیه قطعی و لازم الاجرا است.

نحوه درخواست دستور تخلیه ملک تجاری

قرارداد استیجاری مدت داشته باشد و زمان آن هم به اتمام رسیده باشد.

قرارداد اجاره در 2 نسخه تنطیم شده باشد.

هر دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای مستاجر و مالک ، توسط 2 نفر شاهد امضا شده باشد.

با ارائه دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف محل ملک، دستور تخلیه ملک صادر می شود که به صدور برگه اجرائیه هم نیازی نداشته و ظرف مدت یک هفته از تقدیم درخواست موجر اعمال میشود.

اگر مستاجر طی مدت 3 روز ملک را تخلیه نکند، اینکار توسط مامورین اجرایی در تاریخ و ساعت مشخصی انجام می گیرد.

اگر یکی از شرایط بالا محقق نشود ، در هنگام اتمام زمان قرارداد ، مشمول دستور تخلیه نمی شود.

و در صورت تقدیم دادخواست حکم تخلیه ملک ، حکم تخلیه بعد از جلسه رسیدگی توسط مراجع قضایی صادر خواهد شد.

مرجع رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری

چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه ، به ‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا است.

اگر قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و  سرقفلی و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه باشد، مرجع درخواست حکم تخلیه محل ، دادگاه محل می باشد وبرای درخواست حکم تخلیه به دادگاه محل رجوع باید کرد .

بنابراین دادگاه‌های عمومی صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه مورد تجاری را دارد.

نحوه تخلیه اماکن تجاری

رسیدگی به دعاوی اماکن تجاری را قانونگذار به دادگاه‌های عمومی واگذار کرده است .

که در این زمینه قانونگذار تشریفات پیچیده ای مقرر کرده که افراد با تضمین وقت و توافق طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند‌.

دادگاه با تضمین وقت و توافق از طرفین دعوت می‌کند تا در جلسات حضور داشته باشند و با رعایت مقررات حکم تخلیه صادر می‌شود.

در جلسات رسیدگی دادگاه‌ وضعیت ملک که مشمول حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شود نیز مد نظر قرار گرفته شده و  بر اساس آن به ‌حقوق کسبی مستاجر رسیدگی می‌شود.

نحوه حضور مستاجر در جلسات دادگاه‌ تخلیه ملک

الزامی به حضور مستاجر در دادگاه نیست و ابلاغ واقعی طبق مقررات انجام می‌شود.

اگر آدرسی در دسترس نبود و مستاجر شناخته شده نباشد، ابلاغ از طریق آگهی روزنامه منتشر می‌شود.

اگر مستاجر در جلسات دادگاه حضور نداشته باشد نیز قانونگذار حق واخواهی به آنها را میدهد زیرا این حق در قانون مدنی‌ پیش‌بینی شده است و قاضی می‌تواند مستاجر را واخواهی کند‌.

بعد از صدور حکم دادگاه، 20 روز زمان برای تجدیدنظر فرصت وجود دارد.

اگر در این مدت اعتراضی نشود، رای قطعی می‌شود.

 فرصت 10 روزه برای تخلیه ملک

بعد ار ابلاغ حکم ، مستاجر ظرف 10 روز مکلف است تا نسبت به تخلیه مغازه اقدام کند.

اگر تخلیه صورت نگرفت این کار به دستور دادگاه و با حضور ماموران اجرای احکام، یا همان کلانتری محل، صورت می‌گیرد.

حقوق قانونی مستاجر ملک تجاری

اگر مستاجر  وجهی به مالک پرداخت کرده است، موجر باید وجه مورد نظر را به حساب دادگستری واریز کند تا مستاجر بتواند مبلغ مورد نظر را دریافت کند.

در قانون این موضوع در مورد حمایت از حقوق مستاجر مدنظر قرار گرفته شده است.

با واریز وجه به حساب دادگستری، از اقامه دعاوی دیگر از سوی مستاجر برای مطالبه وجه پیش‌پرداخت پیشگیری می‌شود.

مواد فسخ اجاره و تخلیه ملک اجاره ایی

در موارد زیر مستاجر می‌تواند حکم به فسخ‌ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

– در صورتی که مشاهدات مستاجر از ملک مورد اجاره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی)

-اگر در مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب مقدور نباشد.

-در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر وجود داشته باشد .

– در صورت فوت مستاجر در مدت اجاره و درخواست‌ فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.

– هرگاه مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل‌ تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌ شود.

ماده 13- هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که در بالا اشاره ش به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر مورد اجاره را تحویل نگیرد، مستاجر مکلف‌ است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌ برای تحویل گرفتن مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر به مدت پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌ حاضر نگردد، مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

ماده 14- دادگاه ضمن‌ حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند سو این‌ حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

 درچه مواردی مالک میتواند حکم فسخ اجاره و تخلیه را درخواست کند ؟

در موارد زیر مالک می‌تواند حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد و یا به نمایندگی مورد اجاره را به اشخاص دیگری واگذار کند .

در صورتی که مستاجر ملک اجاره کرده راه به عنوان های دیگر از قبیل وکالت و یا نمایندگی و غیره به اشخاص دیگری واگذار کند.

در مواقعی که در قرار داد حق فسخ اجاره  هنگام انتقال قطعی مورد اجاره ذکر شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت کند و یا بخواهد آن را برای‌ سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.

در‌ صورتی که خریدار به مدت سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه نکند درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌ پذیرفته نیست .

در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

در مواردی که مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

در زمینه محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای مالک شغل خود را تغییر بدهد مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کند.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره خودداری کرده باشد و با ابلاغ اخطار، دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

در صورت پرداخت اجاره بها عقب افتاده موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر در اجاره بها درخواست حکم تخلیه کند

هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌ مراجعه کند.

نکته :

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌ پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد.

ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.

تبصره:

در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار اقدام به پرداخت اجاره‌ بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌ بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید ، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.

و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

تخلیه در صورت احتیاج موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت‌.

در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در3 موارد بالا دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختن نکند،  یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌ بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم می شود .

تبصره :

در مواردی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر صورت می‌گیرد، باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت ‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد ، می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد.

والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌ موجر نیز اعلام خواهد نمود.

مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌ با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره:

در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد.

در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت‌.

تبصره  :

حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.