معامله مال مرهونه

معامله مال مرهونه بدون اجازه مرتهن در زمره تصرفاتی به شمار می رود که ممکن است منافی حق مرتهن باشد. چنانچه مال مرهونه به قیمتی بیش از طلب مرتهن معامله شود مازاد به مالک ملک می رسد درصورتی که حاصل فروش کمتر از میزان طلب ( بانک) برای نقیصه می بایست به راهن مراجعه نماید.

وضعیت معامله مال مرهونه بدون اخذ مجوز از بانک

هرچند می توان گفت که عرصه و اعیان ملک در رهن بانک بوده و منافع در اختیار خود راهن بوده است و می توانسته حق کسب و پیشهیا تجارت را به شخص دیگرواگذار نماید اما بنا به رای وحدت رویه شماره 620 دیوانعالی کشور مورخ 20/8/76 گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود

اما نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید تا بتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را بردارد بنابراین هرگونه معاملات اعم از فروش و انتقال سرقفلی نسبت به مالی که در رهن بانک است در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نیست در نهایت بدهکار می تواند در این خصوص توافق و رضایت بانک را اخذ و با پرداخت مطالبات بانکی و تسویه کامل بدهی مال را از رهن بانک فک رهن نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت با حفظ حقوق مرتهن

با استناد به رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1376 و ماده 793 قانون مدنی تنظیم سند رسمی ملک مرهونه نیاز به اذن یا اجازه مرتهن (بانک) دارد و چنانچه مدارک دال بر چنین اجازه ای ارائه نگردد و خواهان در طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی ملک، بانک مرتهن را طرف دعوا قرار ندهد در واقع رسیدگی به دعوا برابر مقررات درخواست نشده و با ارائه دادخواست دادگاه قرار عدم استماع دعوا را برابر ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی صادر می نماید رای صادره ظرف مدت20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر، در دادگاه تجدید نظر است.

معامله مال مرهونه

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با فک رهن

دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال زمانی مطرح می شود که شخص  فروشنده با مبایعه نامه متعهد می شود ملک در رهن خود را به دیگری منتقل کند و در زمان تنظیم سند رسمی با پرداخت دینش ملک را از رهن خارج سازد اما از تعهدش سرباز می زند.

معامله مال مرهونه

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی مال مرهونه

فک رهن از لوازم و مقدمات اجرای حکم به الزام به تنظیم سند رسمی می باشد اگر محکوم علیه اقدام به فک رهن ننماید برای عملی کردن حکم صادره می بایست یکی از اقدامات ذیل اعمال گردد:

• محکوم له بدهی را پرداخت و سند رهنی را فک و سند رسمی تنظیم می نماید و سپس مبلغ پرداختی را از محکوم علیه می گیرد.
• شخص دیگری بجز طرفین تحت نظر مامور اجرای احکام با هزینه محکوم علیه اقدام به فک رهن و تنظیم سند رسمی می کند.

درصورتی که این دو روش ممکن نباشد طبق تبصره۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، مرجع صادرکننده حکم به محکوم علیه اخطار می نماید درصورت امتناع وی از انجام تعهد، برای او جریمه تعیین می گردد.

چنانچه محکوم له از طریق روش قبلی امکان اجرای حکم را نداشته باشد می تواند طبق ماده۴۷ قانون اجرای احکام مدنی بدون فک رهن و تنظیم سند رسمی اجاره هزینه های لازم را با جلب نظر کارشناس به وسیله اجرا از محکوم علیه بخواهد در صورت امتناع در راستای اجرای حکم سایر اموال محکوم علیه را توقیف و با فروش آن، ضمن این که دین راهن را می پردازد از مال مرهونه نیز فک رهن کرده و سند رسمی تنظیم می نماید.

با وجود معامله معارض، حق کدام یک از منتقل الیه و مرتهن(بانک) مقدم است؟

وثیقه گذاشتن ملکی که قبلاً به موجب سند عادی به دیگری منتقل شده، علی رغم آنکه تعهدی معارض با تعهد اولیه در برابر منتقل الیه تلقی می گردد، لکن نظر به رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/8/1351و با توجه به آنکه تعهد اولیه به موجب سند عادی بوده است، مشمول ماده 117 قانون ثبت نشده و ضمانت اجرای مربوطه در خصوص چنین اعمالی قابل اعمال نیست.

در مقام ترجیح بین حق منتقل الیه و بانکی که ملک مزبور را در قبال اعطای تسهیلات به عنوان وثیقه در قرارداد های بانکی پذیرفته است، رویه قضایی حاکم، دچار تشتت آراء بوده و برخی بدون آنکه خللی به اعتبار قرارداد عادی فی مابین انتقال گیرنده و انتقال دهنده وارد آورد، حق بانک مربوطه را نسبت به مورد وثیقه معتبر و مرجح دانسته و اجرای مفاد قرارداد عادی را در هر حال منوط به حفظ حقوق مرتهن (بانک) نموده اند؛ در حالی که برخی دیگر از دادگاه ها، با معتبر دانستن قرارداد مستند به سند عادی نسبت به مرتهن، حقوق انتقال گیرنده را مقدم پنداشته اند.

شروط تحقق جرم معامله معارض با سند رهنی

از جمله موارد تحقق جرم معامله معارض با ملکی که به رهن گذاشته شده است به صورت ذیل است:

• تعارض مفاد دو سند عادی
• تعارض مفاد دو سند رسمی
• تعارض سند رسمی با سند عادی
• تعارض رسمی مقدم با سند عادی موخر
• تعارض سند عادی مقدم با سند رسمی موخر

آثار معامله معارض نسبت به انتقال گیرنده ملک، انتقال دهنده ملک و بانک مرتهن

• آثار معامله معارض نسبت به انتقال گیرنده ملک: انتقال گیرنده به موجب مبایعه نامه و به صرف انعقاد عقد بیع مالک ملک شناخته می شود هرچند ادارات و محاکم کسانی را که اسم آنها در دفاتر اسناد و املاک به ثبت رسیده است را مالک می شناسد اما ثبت ملک تنها از نظر اثبات مالکیت انتقال گیرنده بر ملک برای مشارالیه ایجاد مشکل می نماید. بنابراین می بایست برای دادگاه وقوع بیع را در تاریخ مندرج در بیع نامه را احراز نماید با توجه به رویه دادگاهها اثبات وقوع بیع با شهادت شهود هم امکانپذیر است.

انتقال گیرنده می تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به فک رهن علیه انتقال دهنده و بانک مرتهن، حقوق خود را از دادگاه مطالبه نماید.و از نظر کیفری نیز می تواند علیه انتقال دهنده تقاضای تعقیب کیفری را به جهت ارتکاب جرم معامله معارض به عمل آورد.

• آثار معامله معارض نسبت به انتقال دهنده: انتقال دهنده در برابر انتقال گیرنده ملزم به اجرای تعهدات قراردادی است با این تفاوت که اجبار وی به تنظیم سند رسمی، نظر به در رهن بودن ملک و منافی حق مرتهن بودن، چنین انتقالی امکان ندارد و بدین ترتیب به حکم ماده ۲۳۹ قانون مدنی انتقال گیرنده حق خواهد داشت معامله ای که با سند عادی انجام شده بود را فسخ نماید و انتقال دهنده نیز ملزم به جبران کلیه خسارات وی می باشد. اما در مقابل، کلیه حقوق بانک مربوطه نسبت به ملک که به موجب سند رهنی ایجاد شده است پابرجا خواهد ماند. در نتیجه انتقال دهنده ( راهن ) می بایست به کلیه تعهدات قانونی و قراردادی خود به بانک عمل نماید.

معامله مال مرهونه

• آثار معامله معارض نسبت به بانک: اگر تشریفات ثبت را در تحقق بیع الزامی بدانیم، با توجه به عدم صحت انتقال ملک با سند عادی به انتقال گیرنده، سند رهنی تنظیمی جهت اختصاص تسهیلات کاملاً قانونی بوده و توسط مالک رسمی ملک تنظیم گردیده است براین اساس بانک می تواند حقوق قانونی خود را به موجب سند از انتقال دهنده یعنی راهن مطالبه نماید هرگونه تصرف در ملک مزبور نیز در صورتی که منافی حقوق بانک باشد نیازمند اجازه او بوده در غیر این صورت علیه بانک اثر قانونی نخواهد داشت.

از لحاظ کیفری با توجه به آنکه مالی از بانک برده نشده است و حقوق وی کاملاً محفوظ است، شکایت کلاهبرداری و یا هرگونه شکایت کیفری دیگر، نظر به متضرر نشدن بانک قابل پذیرش نیست.

 مطالعه بیشتر توقیف ملک در رهن بانک

اقدامات بانک در صورت عدم وصول طلب از وثیقه رهنی

بنا به ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک کلیه معاملات مال در رهن بانک راجع به اموال منقول و غیرمنقول، درصورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، ‌بدهی خود را نپردازد،‌ بانک می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست نماید.

چنانچه بدهکار ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدامی ننماید بنا به تقاضای بستانکار(بانک)، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت 2 ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.

لازم به ذکر است در کلیه معامله مال مرهونه  معاملات بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و اجور و خسارات قانونی و حقوق اجرایی نزد سردفتران اسناد رسمی تنظیم کننده سند مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید یا کلیه بدهی خود را در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید تودیع و با تسلیم مدرک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم نماید.

توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه بخصوص فروش و واگذاری املاکى که در رهن بانکها با موسسات اعتباری و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر هستند، به رغم رواجی که دارند، از مهمترین مباحث معاملات هستندکه پیگیری و به نتیجه رساندن آن ها گاها به دلایل عدم اطلاع و دانش حقوقی کافی، ماهها و حتی سالها به طول میانجامد بنابراین هر گونه اقدام در این خصوص نیازمند تسلط و آگاهی از قوانین موجود در این زمینه و دریافت مشاوره صحیح قبل از هر اقدامی می باشد. 

شما در حال خواندن معامله مال مرهونه بودید.