در قانون تملک آپارتمانها قسمتهای مشترک ، قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده محدود به یک یا چند آپارتمان یا مکان خاص نیست و به کلیه مالکان متناسب با قسمت خصوصی آنها اختصاص داده می شود. به طور کلی ، قطعاتی که برای استفاده خصوصی شناخته نمی شوند. یا در اسناد مالکیت یک ملک خصوصی ، در نظر گرفته نشده اند ، مگر اینکه طبق عرف و عادت محل متعلق به قسمت خاصی باشد.
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه‌ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
مدیران مجموعه با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمانها، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.
اگر مالکانی که بیشتر مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان را دارند موافقت کنند ، هزینه های مشترک براساس نرخ ویژه مصوب مجمع عمومی ساختمان با توجه به زیرساخت اختصاصی هر واحد محاسبه می شود.
بر اساس قانون تملک آپارتمانها اگر حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای واقع شده باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی بتوان به آن دسترسی داشت ، هزینه نگهداری آن قسمت بر عهده کاربر یا کاربران است.
همچنین در قانون تملک قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
آدرس مالکان برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات ذکر شده محل خاص آنها در ساختمان است ، مگر اینکه مالک آدرس دیگری را در همین شهر برای این منظور تعیین کرده باشد.
د ر قانون تملک هرگاه آپارتمان یا محل کسب و کار صاحبان متعددی داشته باشد ، مالکان یا نماینده قانونی آنها موظفند برای اجرای مفاد این قانون و پرداخت سهم هزینه های مشترک ، نماینده ای را از طرف آنها تعیین و معرفی کنند. مالکان برای همه معتبر خواهند بود مگر اینکه تعداد شرکت کنندگان کمتر از یک سوم مالکان باشد ، در این صورت یک بار تمدید دعوت می شود.
قوانین مربوط به بازسازی واحد در آپارتمان ها
طبق ماده 9 قانون اپارتمان نشینی
هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.
قانون مربوط به شارژ ساختمان
هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و‌به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک‌به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی وصورت ریز آن مطالبه میشود .
در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها‌موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و تا دو برابر‌مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند .
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ـ تهویه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غیره باو خودداری کنند و در صورتیکه مالک و یااستفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هرحال مدیر یاهیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یاارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
