سرقفلی چیست؟ صاحب ملک تجاری در ابتدای مدت اجاره مبلغی را از مستاجر می گیرد که به آن سرقفلی گویند. موجر موظف است مبلغ اخذ شده در پایان مدت اجاره را طبق روز محاسبه و به مستأجر برگرداند. در این مقاله قصد داریم شرایط و قوانین سرقفلی املاک را بررسی کنیم.
چگونگی تعلق حق سرقفلی
در اجاره نامه شرط شود که در مدت اجاره، صاحب ملک حق افزایش مبلغ اجاره یا درخواست تخلیه ملک را ندارد.
همچنین اگر شرط شود که صاحب ملک برای چند سال حق ندارد ملک را به کسی جز مستاجر اجاره دهد.
باید توجه داشت که وجود این دو شرط یا یکی از آنها به تنهایی به مستاجر حق دریافت سرقفلی نمی دهد بلکه علاوه بر این شروط مستاجر باید با صاحب ملک بر سر مبلغ سرقفلی توافق کند. اگر شروط از طرف مالک رعایت نشد مستاجر می تواند مبلغ سر قفلی را پس بگیرد، همچنین اگر موفق به توافق نشوند حق سرقفلی به مالک پرداخت نخواهد شد.
اگر مستاجر در ابتدای عقد اجاره به صاحب ملک مبلغی را به عنوان سرقفلی نه ودیعه بپردازد، همین مبلغ در پایان عقد طبق روز به او بازگردانده می شود.
مزیت های سرقفلی
اگر حق سرقفلی هم در سند رسمی ذکر شود و هم در سند عادی معتبر باشد.
سرقفلی در صورت انتقال با سند رسمی قابل توقیف است ، بنابراین طلبکاران صاحب سرقفلی می توانند با توقیف و فروش آن مبلغ مطالبه شده را بدست آورند ، اما اگر با سند عادی منتقل شود این ویژگی را ندارد.
سرقفلی هیچگونه تعهد قانونی ندارد و فقط با توافق طرفین برقرار می شود ، اما در صورت اختلاف در میزان دو طرف ، دادگاه مبلغ را تعیین می کند.
این حق مخصوص و برای حمایت از مستاجر اماکن تجاری می باشد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت
اگر اجاره نامه قبل از مهر سال 1376 تنظیم شده باشد مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 است.
براساس این قانون اجاره نامه دائم تمدید شده و مستاجر ملزم به تخلیه ی ملک نمی باشد و اگر صاحب ملک بخواهد به قرارداد اجاره پایان دهد باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند.
دلایل اجباری تخلیه ملک تجاری
در موردی که صاحب ملک قصد تخریب و بازسازی ملک را دارد.
در موردی که صاحب ملک برای تجارت خود به ملک نیاز دارد.
در موردی که صاحب ملک برای سکونت به آن ملک احتیاج دارد.
دادگاه در این صورت حکم تخلیه ملک را صادر می کند و مالک هم مکلف است مبلغ کامل حق کسب، پیشه یا تجارت را پرداخت کند.
معافیت مالک از پرداخت حق کسب، پیشه
اگر مستأجر حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد اما آن را منتقل کند ، موجر با مراجعه به دادگاه و پرداخت نیمی از مبلغ تجارت ، حرفه یا هزینه تجارت به دلیل این تخلف تصمیم به تخلیه اموال خود می گیرد.
اگر عنوان شغل مستأجر در اجاره نامه قید شده باشد ، نمی تواند بدون رضایت موجر آن را تغییر دهد و در صورت تغییر ، متخلف محسوب می شود. این تخلف به مالک این حق را می دهد که بدون پرداخت حق تجارت ، حرفه یا تجارت ، اجاره نامه را فسخ کند.
اگر مستاجر در ملک مورد اجاره مرتکب عملی شود که به ملک آسیب برسد یا از انجام عملی که برای حفظ ملک لازم است امتناع کند در این صورت علاوه بر اینکه به صاحبخانه حق تخلیه ملک را می دهد ، همچنین از پرداخت هزینه های تجارت ، حرفه یا تجارت معاف است.
تفاوت سرقفلی با مالکیت
طبق قانون ، صاحب مغازه نمی تواند همزمان مالک ملک و سرقفلی باشد.
سرقفلی برای مستأجر مغازه محفوظ است. اگر مالک ملک تجاری را بفروشد ، دو گزینه دارد یا آن را به مستأجر می فروشد ، در این صورت حق سرقفلی ضایع می شود زیرا یک شخص نمی تواند همزمان مالک مال و سرقفلی باشد.
در صورت فروش ملک با سرقفلی به دیگران ، شخص منتقل شده مالک جدید مغازه می شود ، اما از آنجا که مستأجر سرقفلی است ، نمی تواند مال را تصرف کند مگر اینکه مستاجر به یکی از دلایل قانونی موافقت کند که ملک را تخلیه کند دریافت ارزش سرقفلی
مستاجر می تواند حق سرقفلی را انتقال دهد و در صورت انتقال شخص انتقال گیرنده مستاجر محسوب و از تمام حقوق متعلق به مستاجر برخوردار خواهد شد.
انتقال حق سرقفلی
در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد اول باید با اظهار نامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند اگر مالک رضایت نداشته باشد باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت نماید.
اما اگر مالک نه به انتقال رضایت دهد نه حاضر به پرداخت مبلغ شود مستاجر می تواند با اذن از دادگاه ملک را اجاره دهد.
در صورتی که مستاجر به ترتیب فوق عمل ننماید و ملک را به دیگری اجاره بدهد، متخلف شناخته شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را خواهد گرفت .
اگر قرارداد اجاره (صاحب سرقفلی) که حق انتقال به دیگری را دارد منقضی شده باشد ، ابتدا پرونده ای را علیه موجر علیه موجر مطرح می کند و سپس ملک را منتقل می کند.
در صورت فوت مستاجر حقوق حاصل از قرارداد اجاره به وراث او به صورت قهری منتقل خواهد شد.
